Même si les plus gros promoteurs sont les entreprises d'Etat chinoises, les constructeurs internationaux profitent également de ce nouvel Eldoraro immobilier.

Cependant, peu ou pas de Français pour l'instant mais par contre les promoteurs américains, anglais, australiens et hollandais sont au rendez-vous : au total un million de dollars d'investissements immobiliers étrangers rien que pour Shanghai d'après le Cabinet Jones Lang Lasalle (à titre de comparaison, selon le Figaro économie, les investissements étrangers en Chine représentent 68 milliards de dollars en 2006).

Pourquoi cet engouement dans l'immobilier de ces deux villes émergentes ?

1. Les Chinois n'ont pas ou très peu accès au marché des capitaux ou aux investissements étrangers. Les pouvoirs publics encouragent à fond l'acquisition de logements en obligeant les salariés à épargner 5% de leur salaire et les patrons à verser également 5% pour permettre la constitution d'une épargne forcée destinée à financer les acomptes sur promesse de vente des logements sociaux : ce compte séquestre permet aux travailleurs chinois de postuler à un prêt hypothécaire bancaire tout à fait semblable à ce que nous connaissons en Occident.

2. Le nombre de Chinois ayant un niveau de vie semblable à celui des occidentaux est estimé à plus de 100 millions dont 236.000 millionnaires en dollars selon la revue américaine FORTUNE.

3. L'économie chinoise est au 6ème rang mondial. La Chine doit construire 6 milliards de m² dans les 10 ans soit 70.000 millions de logements. 600 villes nouvelles doivent être construites.

4. Le marché immobilier chinois va être dopé par les jeux olympiques de 2008 à Pékin et par l'exposition universelle de Shanghai en 2010.

Il faut construire toujours plus haut, plus innovant, plus grandiose pour épater le monde.

Comme dans les autres villes émergentes, par exemple à Dubaï, l'architecture traditionnelle disparaît au profit parfois de délires mégalomaniaques qui deviennent des marques de fabrique pour vendre la ville : les gratte-ciel deviennent parfois détachés de leur contexte ce qui donne des contrastes architecturaux impressionnants et parfois des apports culturels, notamment français, étonnants lorsque des pastiches de châteaux sont réalisés dans des lotissements pour milliardaires chinois.

Les architectes français sont appréciés pour leur qualité créative que n'ont pas encore les architectes chinois et parce qu'il s'agit pour les pouvoirs publics d'attirer l'attention des médias sur les réalisations immobilières à Pékin et à Shanghai.

Ils travaillent pour les promoteurs d'Etat chinois mais également pour des compagnies privées de Chine Continentale ou d'Hong Kong que peuvent être China Interprise Stock co/LTD, entreprise ayant son siège à Shanghai qui achève actuellement un programme de 340.000 m² d'appartements de moyenne gamme ou encore Da Hua, entreprise privée qui construit plutôt vers le milieu de gamme pour les classes moyennes et qui a vendu 880.000 m² en 2005 tout en exploitant en qualité de gestionnaire 1.500.000 m² de logements.

Le promoteur américain Hines (basé à Houston) vient de faire son entrée sur le marché de Shanghai, bénéficiant d'un partenariat d'une dizaines d'années en joint-ventures avec des partenaires locaux : Hines a ainsi construit 1,2 millions de m² sur le continent chinois. Il construit actuellement 40.000 m² le long de la rivière pour élever une résidence de luxe dénommée "River House" : 90.000 m² sont en construction en partenariat avec une entreprise privée chinoise pour des tours de 50 étages dont l'une sera constituée d'un hôtel Four Seasons de 190 chambres.

Morgan Stanley Real Estate (USA) a construit un mall de 125.000 m² à Pudong dans la banlieue de Shanghai. CBC International Real Estate (Royaume Uni) a construit un centre commercial de 29.000 m² à Shanghai et ING (Pays Bas) a investi 98 millions de dollars dans la tour Xin Maho Tower de 43.350 m² également à Shanghai. (source : poste d'expansion économique de Shanghai).

Le droit de la propriété immobilière

Il s'agit d'une concession du terrain appartenant à l'Etat avec un droit d'usage de 40 ans dans le secteur commercial tourisme et loisirs et de 70 ans dans le secteur résidentiel. Nous connaissons ce système en Droit français sous la dénomination "bail emphytéotique". Le développement économique et capitaliste est tel que les spécialistes ne prévoient aucune difficulté quant au renouvellement de ces baux quand ils viendront à expiration.

Soit l'immeuble reste détenu par les promoteurs et ils le louent par appartements ou locaux commerciaux soit le lot de copropriété est vendu puisqu'il a pour support le bail emphytéotique dont bénéfice l'immeuble.

La copropriété est assez inorganisée sur le plan législatif et sa base est essentiellement contractuelle : les copropriétaires doivent signer un accord d'engagement mutuel sur la gestion, les réparations et l'entretien de l'immeuble mais le management peut laisser souvent à désirer ce qui n'est pas le cas lorsque le propriétaire est unique. Toutefois la profession de syndic de copropriété commence à se structurer. L'expérience en la matière est vivement appréciée par les pouvoirs publics chinois.

Le titre de propriété est évidemment à faire vérifier par un avocat qui sera soigneusement choisi car il doit être hautement spécialisé. En effet, il n'existe pas d'accès possible au cadastre mais le Bureau d'Urbanisme du District délivre une attestation de conformité d'usage du terrain qui permet d'acheter, précision donnée que le permis de construire de l'immeuble est délivré par la Commission de la Construction de la Ville.

La propriété du logement par les Chinois est constitutionnellement admise et elle est vivement encouragée, que ce soit dans le secteur social, intermédiaire ou du luxe. Cependant depuis fin juillet 2006 les pouvoirs publics ont restreint la possibilité de vente des immeubles ou de lots de copropriété aux étrangers : ils ne sont plus autorisés à acheter des maisons ou des appartements que s'ils résident en Chine depuis plus d'un an. La législation est en pleine évolution sur la possibilité d'acheter pour une raison ou autre que son propre usage, auquel cas une société chinoise devra être constituée avec autorisation des pouvoirs publics s'il s'agit d'acheter pour le compte d'une compagnie immobilière des paquets de lots, d'étages d'immeubles, ou d'immeubles.

Depuis l'entrée de la Chine à l'OMC en 2001 les pouvoirs publics ont libéralisé mais encadré les investissements étrangers qui font l'objet d'un "catalogue d'orientation de l'investissement" : par exemple sont encouragés actuellement la construction de logements résidentiels de moyenne gamme, et sont soumises à autorisation particulière les promotions de projets haut de gamme que sont les lotissements de villas, les espaces de bureaux luxueux, les centres d'expositions internationaux et les hôtels de luxe.

Il est évidemment illusoire de se lancer seul dans la promotion et l'acquisition immobilière soit d'un immeuble soit d'un lot de copropriété sans un solide réseau de partenaires locaux et encore une fois d'un avocat qui disposera d'un confrère local bien introduit.

Pour les entreprises qui seraient tentées de réaliser leurs investissements en promotion par l'intermédiaire d'une société située dans la région administrative spéciale (RAS) de Hong Kong, il faut répondre à un certain nombre de critères que constitue bien évidemment l'immatriculation d'une réelle société à Hong Kong et pas simplement d'une boîte aux lettres. Il faut également justifier de 3 à 5 ans d'existence ou d'un courant d'affaires suffisant laissé à l'appréciation des Autorités publiques sans oublier l'obligation d'employer au moins 50% de son personnel à Hong Kong ou en Chine continentale.

Le choix de la promotion ou de l'acquisition immobilière est donc à faire en fonction du desiderata du partenaire chinois indispensable pour aider dans le dédale administratif si l'on veut être au nombre de ceux qui construiront 200.000 appartements en 2007 à Pékin et autant à Shanghai ou encore 750.000 m² de bureaux ou 2 millions de m² commerciaux qui sont attendus dans ces deux villes (source : Mission économique de Shanghai).

Ce que l'on appelle en France les syndicats de copropriétaires sont soit des "associations de résidents", soit des "comités de copropriétaires" qui sont parfois en tension financière avec les managers de l'immeuble concernant les charges d'entretien et de réparation, ce qui peut diminuer la valeur intrinsèque de l'immeuble. Les bâtiments notamment de bureaux sont classés par catégorie ou "grade" et un défaut d'entretien de l'immeuble peut faire rétrograder un bâtiment de grade A à un classement en grade B.

Les biens immobiliers font l'objet d'une propriété appelée "droit d'utilisation des terrains". Le loyer du grade A enregistre une hausse de 25% à Shanghai et de 20% à Pékin. Les loyers sont actuellement de 30 US dollars par m² dans le grade A et 20 US dollars par m² dans le B.

La fiscalité et le rapatriement des revenus

La surchauffe et le surinvestissement spéculatif ont entraîné le gouvernement à prendre des mesures restrictives pour éviter la formation d'une bulle immobilière redoutée qui ferait monter les prix. La surchauffe actuelle a donc conduit les pouvoirs publics à restreindre le droit de propriété des étrangers qui se maintient cependant à un très fort niveau mais ne se fait plus de manière anarchique depuis quelques mois. L'ajustement de la réglementation est effectué de manière très pragmatique par les pouvoirs publics en fonction de l'état du marché.

Les plus values immobilières sont désormais taxées, les emprunts doivent être obligatoirement remboursés avant la revente, les ventes sur plans ont été limitées de même que le recours au crédit de manière à éviter la spéculation trop forte surtout dans le résidentiel haut de gamme en vue de promouvoir les logements abordables destinés à la plus grande partie de la population.

Cette nouvelle réglementation spécifie que l'apport personnel minimale de l'acheteur pour un appartement supérieur à 90 m² est de 20 à 30% de la valeur du bien selon les opérations immobilières. Seuls les promoteurs immobiliers dont les fonds propres dépassent 35% de la valeur du projet peuvent avoir accès au crédit bancaire en dehors des citoyens chinois qui recourent massivement au crédit hypothécaire. Cependant, les banques n'ont actuellement plus le droit de consentir des prêts pour les appartements vendus moins d'un an après leur acquisition, et ce pour arrêter le phénomène de surchauffe.

Les transactions font l'objet d'une taxe spéciale de 5,5% et les taux d'intérêt des banques peuvent être relevés en fonction de l'évolution économique locale (ils sont actuellement de 6,4% pour un prêt à plus de 5 ans).

Le rapatriement des bénéfices est permis sous réserve d'obtenir une autorisation des pouvoirs publics qui est en général donnée si le partenaire local choisi est de qualité : les pouvoirs publics ont le souci de ne pas inquiéter l'étranger sur le développement économique et le respect des accords bi-latéraux et ils admettent le rapatriement des bénéfices.

Comment peut-on évaluer la législation?

Selon la mission économique française de Shanghai, le gouvernement chinois se devait d'intervenir pour assainir le secteur immobilier qui s'emballait. Cependant, l'activité immobilière devrait être maintenue car les profits sont très largement supérieurs à l'ordinaire et la demande très forte : l'immobilier en Chine est considéré comme un véritable moteur de la croissance car le pays est le premier producteur mondial d'acier, de charbon et de ciment. Les opérateurs économiques se sont inquiétés sur l'insolvabilité probable de ménages chinois qui procéderaient à l'acquisition d'appartements, ce qui entraînerait une crise bancaire : c'est inexact car selon les statistiques étatiques, les créances douteuses ne représentent que 12% des emprunts immobiliers, ce qui est raisonnable. La nouvelle législation prévoit que les banques doivent désormais demander un certificat de valeur vénale du bien à financer avant d'accorder le crédit qui est ainsi beaucoup plus encadré que l'année dernière.

La Chine est plutôt confrontée à un problème d'inadéquation entre l'offre et le logement dans les grandes villes orientées vers le luxe plus rémunérateur et la demande importante de logements sociaux ou intermédiaires et elle devra équilibrer les offres de promotion immobilière en fonction de son marché. Cependant le marché de l'immobilier luxueux est, selon Ubifrance et l'Association des Architectes Français à l'Expert (AFEX) toujours susceptible de recevoir les investisseurs nationaux et étrangers en raison d'opérations immobilières qui ont enregistré des taux de vacance proches de zéro et qui devraient être aux alentours de 3% à 5% d'ici 5 ans.

Les opérations de promotions immobilières peuvent donc encore être largement construites "en blanc", c'est-à-dire sans nécessairement disposer à l'avance du remplissage certain des immeubles par la souscription de promesses de vente des acheteurs potentiels.

Les loyers et les prix de vente

En 2005 à Shanghai les loyers ont augmenté de 25% et au 1er trimestre 2006 de 2% à 3% : ils oscillent en moyenne autour de 32 US Dollars le m² pour des immeubles de grade A et aux alentours de 20 US Dollars le m² pour les immeubles de grade B.

Les prix de vente ont augmenté de 23% entre 2004 et 2005 pour atteindre une moyenne de 3.873 USD dans des immeubles de bonne facture avec des rentabilités de l'ordre de 7 à 8% qui ne peuvent que progresser en raison de la demande très forte et de l'accroissement de la solvabilité de la population.

Dans l'immobilier résidentiel de luxe, le taux de vacances est en 2005 de 12% mais dans des quartiers à la mode n'est plus que de 3% ce qui est le signe d'une excellente santé financière de l'immobilier. D'une manière générale les prix des logements de luxe sont sensiblement plus élevés à Shanghai qu'à Pékin. Alors qu'un logement de milieu de gamme s'achète entre 750 USD et 900 USD par m², il faut en compter en moyenne 2.800 USD par m² pour du haut de gamme et plus de 3.200 USD par m² pour du luxe. Quant aux villas de luxe, leur prix peuvent s'envoler et parfois atteindre 20 millions de dollars...

Quel risque ?

Certes le concept de propriété totalement privée n'est pas accepté puisque le sol demeure la propriété de l'Etat avec le système du bail emphytéotique de longue durée. Cependant, les économistes pensent que c'est le modeste prix à payer pour profiter d'un environnement économique et commercial stable si bien que l'immobilier chinois est au milieu d'un cycle ascendant depuis plusieurs années. Il faut s'attendre à d'éventuelles périodes de consolidation ou de correction chaque fois que le Gouvernement percevra un risque d'emballement des marchés qu'il sait parfaitement maîtriser.

L'Asie est un continent affichant une densité de population très élevée et à mesure que son économie croît, elle dégage des capitaux disponibles pour une amélioration des espaces d'habitation : désormais les marchés émergents consomment plus que l'occident en raison de ses milliards de consommateurs, ce qui se traduit par un bond de la demande en matières premières dont les cours battent des records précisément pour permettre la construction considérée comme une priorité absolue en Chine.

Olivier J. BRANE et Jean Pierre HEIM
(www.heimdesign.com)